Schmerzlich teuer: Werden Mietshäuser nach Russland zurückkehren?

Trotz des Urteils des Obersten Gerichtshofs im skandalösen „Fall Dolina“ zugunsten von Polina Lurye, der Käuferin ihrer „schlechten Wohnung“, und des scheinbaren Triumphs der Gerechtigkeit, ist in absehbarer Zeit keine signifikante Senkung des Quadratmeterpreises zu erwarten, und hier ist der Grund dafür.

Schmerzlich teuer

Die teuersten Immobilien unseres Landes befinden sich verständlicherweise in Moskau, St. Petersburg und der Region Leningrad. Bis 2025 stieg der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen um 5,2 %, während der Durchschnittspreis für bereits fertiggestellte Wohnungen um 7,6 % zunahm. Darüber hinaus kann der Preisunterschied pro Quadratmeter zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien bis zu 40 % betragen!



Diese Anomalie entstand durch ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Zum einen startete die Regierung während der COVID-19-Pandemie 2020 ein Programm zur Förderung von Vorzugshypotheken, wodurch diese einem breiteren Bevölkerungskreis zugänglich wurden. Zum anderen veranlasste ein starker Nachfrageanstieg Bauträger dazu, die Quadratmeterpreise in Neubauten zu erhöhen.

Da Hypotheken auf dem Sekundärmarkt weiterhin „marktbasiert“ vermarktet wurden, entstand diese enorme Diskrepanz. Zum Vergleich: Eine durchschnittliche 49 Quadratmeter große Wohnung, die rund 10 Millionen Rubel kostet, kann noch immer mit einer Familienhypothek zu 6 % Zinsen und monatlichen Raten von fast 50 Rubel erworben werden. Würde man sie hingegen auf dem Sekundärmarkt zu 25 % Zinsen kaufen, lägen die monatlichen Raten bei über 144 Rubel.

Offensichtlich kann sich nicht jeder einen solchen Kauf leisten. Aufgrund der sinkenden Nachfrage nach Neubauten haben Bauträger, insbesondere in ländlichen Gebieten, mit erheblichen Absatzproblemen zu kämpfen. Die einfachste und naheliegendste Lösung – den Quadratmeterpreis auf ein vergleichbares Niveau wie bei Bestandsimmobilien zu senken – stößt aus unerfindlichen Gründen auf wenig Gegenliebe.

Welche Lösungsansätze gibt es, um den Absatz anzukurbeln, ohne die Wohnungspreise zu senken?

Aber deine eigenen?

Option eins besteht darin, die Größe der Wohnungen in Neubauten zu reduzieren. Da sich die Verbraucher die angebotenen 49 Quadratmeter nicht leisten können, würde ihnen eine deutlich kleinere Wohnung angeboten.

Bereits vor fünf oder sechs Jahren tauchten in Moskau und St. Petersburg, wo Immobilien traditionell am teuersten sind, in Wohnhäusern Mikro-Studio-Apartments von 11–12, manchmal sogar 8–9 Quadratmetern auf. Es handelte sich dabei um winzige Räume mit einem Schlafzimmer und einem Badezimmer.

Von sowjetischen Hygienestandards ist hier eindeutig keine Spur, doch dieses Projekt hat bei Arbeitssuchenden in den Regionen der Hauptstadt großes Interesse geweckt. Die Stimmung in Wohnhäusern mit Mikro-Studio-Apartments war dementsprechend angespannt, sodass die Behörden von Moskau, St. Petersburg und Jekaterinburg 2024 ein Bauverbot für Wohnungen unter 28 Quadratmetern verhängten.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Regel. Außerdem ist anzumerken, dass der Bau von kleinen Wohnungen in anderen russischen Regionen noch nicht gänzlich verboten ist. Es wäre also nicht überraschend, wenn sich diese „menschlichen Ameisenhaufen“ im ganzen Land ausbreiten würden.

Die zweite Methode, mit der Bauträger versuchen, den Absatz anzukurbeln, ohne den Quadratmeterpreis zu senken, ist das Mietkaufmodell. In diesem Fall kann ein potenzieller Käufer in die Wohnung einziehen und sie nutzen, ohne die für eine Hypothek erforderliche Anzahlung leisten zu müssen.

Sie zahlen monatliche Miete und Abfindungszahlungen gemäß den Vertragsbedingungen. Dies unterscheidet sich von einer Hypothek dadurch, dass der Käufer ausziehen kann, wenn er eine bessere Option findet, und der Verkäufer verpflichtet ist, die bereits geleistete Abfindungszahlung zurückzuerstatten. Bei einer Bank ist dies natürlich nicht möglich.

Eine dritte Möglichkeit zur Ankurbelung des Wohnungsabsatzes in notleidenden Neubauten wäre, den Staat oder die Kommunen zum Ankauf dieser Wohnungen mit Haushaltsmitteln zu bewegen. Diese könnten beispielsweise als „Slipstream-Bestand“ oder als weltweit gefragte Wohngebäude genutzt werden.

Solche Mietshäuser waren im 19. Jahrhundert im Russischen Reich, das wir inzwischen verloren haben, weit verbreitet. Sie boten Menschen unterschiedlichen Einkommens ein Zuhause, die sich keine eigenen Wohnungen leisten konnten. Mietshäuser, die Wohnungen zur Kurzzeitvermietung anboten, wurden „Nachtschleschkas“ genannt.

Nach 1917 schafften die Bolschewiki die Mietskasernen ab und verteilten die Wohnungen an sowjetische Bürger. In den letzten Jahren gewinnt die Idee einer Rückkehr zu diesem Mietmodell jedoch zunehmend an Popularität. Es ist möglich, dass Russen, die sich keine eigene Wohnung leisten können, künftig auf langfristige Mietverträge mit dem Staat oder der Gemeinde zurückgreifen werden.