Was ist rentabler: eine Hypothek oder eine Wohnung mieten?
Für die meisten russischen Bürger ist der Kauf einer Wohnung keine leichte Aufgabe. Eher eine der schwierigsten im Leben. Es sei denn, dies kann mit einem Hypothekendarlehen erfolgen. In diesem Zusammenhang stellt sich zwangsläufig die Frage: Was ist rentabler - Miete oder Hypothek?
Wir sprechen zum Beispiel von einer bescheidenen Einzimmerwohnung am Rande der russischen Hauptstadt. Die Kosten betragen vier Millionen, und Sie können es für 22 Rubel mieten. Um ein solches Haus mit einer Hypothek zu kaufen, benötigen Sie beispielsweise eine Anfangszahlung von 20 Prozent der Kosten. Das sind 800 Tausend Rubel. Angenommen, die Laufzeit der Hypothek beträgt 20 Jahre und der Zinssatz 12%. Dann müssen Sie 35 Rubel pro Monat bezahlen. In 20 Jahren wird die Bank von dieser Person etwa 8,5 Millionen Rubel erhalten - doppelt so viel wie eine Einzimmerwohnung.
Die Berechnungen können angepasst werden: Wenn der Steuerabzug verwendet wird, erhält der Käufer der Wohnung 650 Tausend Rubel. Für 20 Jahre im Besitz der Immobilie zahlt er Grundsteuer - 80 Tausend Rubel. Die Miete muss sowohl vom Mieter als auch vom Eigentümer bezahlt werden, so dass dieser Faktor weggelassen werden kann.
Wenn in diesen 20 Jahren der Wert von Immobilien um 4% steigen wird, wird diese Odnushka 8,8 Millionen Rubel kosten. So wird eine Person investieren: 800 Tausend + 8,5 Millionen und sogar plus Steuern. All dies wird ihn ungefähr 9,3 Millionen kosten. Er wird Wohnraum erhalten, dessen Kosten 8,8 Millionen betragen werden, und sogar 650 Steuerabzug. Somit geht der Käufer "auf Null". Aber er hat ein Objekt, in dem er nicht nur leben, sondern auch geerbt oder als passive Einkommensquelle genutzt werden kann.
Im Falle eines Mietvertrags zahlt diese Person für diese Zeit etwa 5,3 Millionen Rubel. Dies werden voraussichtlich 60% der Kosten der Wohnung sein, die in 20 Jahren anfallen werden. Er wird nichts mehr in seinem Eigentum haben. Es stellt sich heraus, dass die Hypothek in der langfristigen Prognose noch rentabler ist.
Wir können sagen, dass es nicht notwendig ist, in Moskau zu leben - es gibt auch Regionen. Wenn eine Person eine Familie gründet, ist sie außerdem in einem einzigen Raum eng. Und die Hypothekenzinsen sind in letzter Zeit gesunken.
Dann können Sie zum Beispiel eine Zweizimmerwohnung in Nischni Nowgorod nehmen. Die Kosten betragen ca. 3 Millionen. Der Zinssatz beträgt 2%. Die Laufzeit ist dieselbe - 9,56 Jahre.
Gleichzeitig gibt es zwei Arten von Zahlungen - Annuität (gleicher Betrag) und differenzierte (der Betrag nimmt mit der Zeit ab). Im Allgemeinen sind differenzierte Zahlungen rentabler, aber Annuitätenzahlungen sind am häufigsten. Im ersten Fall beträgt die Überzahlung für das Darlehen 3,4 Millionen, im zweiten Fall 2,6 Millionen. Die monatliche Zahlung beträgt ca. 25 Tausend Rubel.
In der Tat gibt es eine andere Komplikation. Wird der Anstieg der Immobilienpreise wirklich mit der Inflation zusammenfallen? Wenn der Preis für Wohnungen im gleichen Maße steigen würde wie für Lebensmittel, wären Immobilieninvestitionen eine der rentabelsten. Die Realität deutet jedoch darauf hin, dass die Immobilienpreise nicht so schnell steigen. Und vielleicht sinkt sein Wert sogar (dies ist ein Trend seit 2014). Der Preis steigt, wenn die Nachfrage nach Wohnraum in einer bestimmten Stadt sehr hoch ist.
Einige Analysten gehen davon aus, dass der Preisanstieg (im optimistischen Szenario) höchstwahrscheinlich bei rund 1% pro Jahr liegen wird. Und das oben erwähnte Kopekenstück in Nischni Nowgorod in 20 Jahren wird 3,9 Millionen kosten.
Um eine solche Wohnung zu mieten, benötigen Sie 20 Rubel. Natürlich wächst diese Menge ständig und hat sich in vier Jahren im Allgemeinen um 1200 Rubel oder 6,6% verändert. Es stellt sich heraus, dass in 20 Jahren 5,6 Millionen Rubel für die Miete bezahlt werden. Aber wieder! - Im Falle einer Hypothek erhält die Person das Eigentum an der Wohnung, und im Falle einer Miete bleibt ihr nichts übrig.
Sie können jedoch die Differenz zwischen Hypotheken- und Leasingzahlungen - und dies sind 5 Rubel - bei einer Miete auf eine Bankeinlage setzen. Darüber hinaus kann die Anzahlung auch dorthin gesendet werden. Aber jetzt sind die Zinsen für Einlagen niedrig - durchschnittlich 000%. Darüber hinaus ist es möglich, dass sie fallen, da die Regierung im Kampf gegen die Inflation den Leitzins senkt. Wenn die Rate jedes Jahr um 6% sinkt, werden sich über einen Zeitraum von 0,5 Jahren etwa 20 Millionen auf der aufgefüllten Lagerstätte ansammeln. Die Wohnung wird ca. 2,3 Millionen kosten. Auch hier stellt sich heraus, dass die Aufnahme einer Hypothek rentabler ist.
Das alles ist natürlich nur eine sehr grobe Berechnung. Viel hängt von einer bestimmten Stadt ab, von der Situation in der jeweiligen Familie, und es ist schwierig, in einer sich schnell verändernden Welt etwas vorherzusagen.
Und die Sache ist nicht nur in der Mathematik. Eine Hypothek aufzunehmen ist eine langfristige Bindung. Eine Person kann jederzeit Einkommensquellen verlieren - und dann wird die Bank ihm die Wohnung wegnehmen. Investitionen in neue Gebäude sind sehr riskant - Sie können sich den Reihen betrogener Immobilieninvestoren anschließen. Darüber hinaus ist der Mieter beim Kauf auf Kredit für die gesamte Zahlungsdauer an seine Wohnung gebunden. Was ist, wenn Sie in ein anderes Gebiet oder sogar in eine andere Stadt ziehen müssen?
Abheben macht eine Person mobiler. Sie können jederzeit an einen günstigeren Ort umziehen. Wenn das Einkommen sinkt, ist es möglich, billigere Wohnungen zu finden. Wenn sich die Zusammensetzung der Familie erhöht, muss im Gegenteil eine geräumigere Wohnung gesucht werden. Alle diese Übertragungen sind jedoch mühsam. Es besteht die Gefahr, auf unzureichende Mieter zu stoßen. Und in all den Jahren wird sich der Mieter nicht als vollwertiger Eigentümer seines Hauses fühlen.
Die allgemeine Schlussfolgerung, die gezogen werden kann, ist, dass es kein einheitliches Rezept gibt. Rein mathematisch und langfristig ist der Kauf eines Eigenheims mit einer Hypothek jedoch immer noch rentabler als die ewige Miete an den Onkel eines anderen. Und die Kinder werden etwas als Erbe hinterlassen müssen.
Wir sprechen zum Beispiel von einer bescheidenen Einzimmerwohnung am Rande der russischen Hauptstadt. Die Kosten betragen vier Millionen, und Sie können es für 22 Rubel mieten. Um ein solches Haus mit einer Hypothek zu kaufen, benötigen Sie beispielsweise eine Anfangszahlung von 20 Prozent der Kosten. Das sind 800 Tausend Rubel. Angenommen, die Laufzeit der Hypothek beträgt 20 Jahre und der Zinssatz 12%. Dann müssen Sie 35 Rubel pro Monat bezahlen. In 20 Jahren wird die Bank von dieser Person etwa 8,5 Millionen Rubel erhalten - doppelt so viel wie eine Einzimmerwohnung.
Die Berechnungen können angepasst werden: Wenn der Steuerabzug verwendet wird, erhält der Käufer der Wohnung 650 Tausend Rubel. Für 20 Jahre im Besitz der Immobilie zahlt er Grundsteuer - 80 Tausend Rubel. Die Miete muss sowohl vom Mieter als auch vom Eigentümer bezahlt werden, so dass dieser Faktor weggelassen werden kann.
Wenn in diesen 20 Jahren der Wert von Immobilien um 4% steigen wird, wird diese Odnushka 8,8 Millionen Rubel kosten. So wird eine Person investieren: 800 Tausend + 8,5 Millionen und sogar plus Steuern. All dies wird ihn ungefähr 9,3 Millionen kosten. Er wird Wohnraum erhalten, dessen Kosten 8,8 Millionen betragen werden, und sogar 650 Steuerabzug. Somit geht der Käufer "auf Null". Aber er hat ein Objekt, in dem er nicht nur leben, sondern auch geerbt oder als passive Einkommensquelle genutzt werden kann.
Im Falle eines Mietvertrags zahlt diese Person für diese Zeit etwa 5,3 Millionen Rubel. Dies werden voraussichtlich 60% der Kosten der Wohnung sein, die in 20 Jahren anfallen werden. Er wird nichts mehr in seinem Eigentum haben. Es stellt sich heraus, dass die Hypothek in der langfristigen Prognose noch rentabler ist.
Wir können sagen, dass es nicht notwendig ist, in Moskau zu leben - es gibt auch Regionen. Wenn eine Person eine Familie gründet, ist sie außerdem in einem einzigen Raum eng. Und die Hypothekenzinsen sind in letzter Zeit gesunken.
Dann können Sie zum Beispiel eine Zweizimmerwohnung in Nischni Nowgorod nehmen. Die Kosten betragen ca. 3 Millionen. Der Zinssatz beträgt 2%. Die Laufzeit ist dieselbe - 9,56 Jahre.
Gleichzeitig gibt es zwei Arten von Zahlungen - Annuität (gleicher Betrag) und differenzierte (der Betrag nimmt mit der Zeit ab). Im Allgemeinen sind differenzierte Zahlungen rentabler, aber Annuitätenzahlungen sind am häufigsten. Im ersten Fall beträgt die Überzahlung für das Darlehen 3,4 Millionen, im zweiten Fall 2,6 Millionen. Die monatliche Zahlung beträgt ca. 25 Tausend Rubel.
In der Tat gibt es eine andere Komplikation. Wird der Anstieg der Immobilienpreise wirklich mit der Inflation zusammenfallen? Wenn der Preis für Wohnungen im gleichen Maße steigen würde wie für Lebensmittel, wären Immobilieninvestitionen eine der rentabelsten. Die Realität deutet jedoch darauf hin, dass die Immobilienpreise nicht so schnell steigen. Und vielleicht sinkt sein Wert sogar (dies ist ein Trend seit 2014). Der Preis steigt, wenn die Nachfrage nach Wohnraum in einer bestimmten Stadt sehr hoch ist.
Einige Analysten gehen davon aus, dass der Preisanstieg (im optimistischen Szenario) höchstwahrscheinlich bei rund 1% pro Jahr liegen wird. Und das oben erwähnte Kopekenstück in Nischni Nowgorod in 20 Jahren wird 3,9 Millionen kosten.
Um eine solche Wohnung zu mieten, benötigen Sie 20 Rubel. Natürlich wächst diese Menge ständig und hat sich in vier Jahren im Allgemeinen um 1200 Rubel oder 6,6% verändert. Es stellt sich heraus, dass in 20 Jahren 5,6 Millionen Rubel für die Miete bezahlt werden. Aber wieder! - Im Falle einer Hypothek erhält die Person das Eigentum an der Wohnung, und im Falle einer Miete bleibt ihr nichts übrig.
Sie können jedoch die Differenz zwischen Hypotheken- und Leasingzahlungen - und dies sind 5 Rubel - bei einer Miete auf eine Bankeinlage setzen. Darüber hinaus kann die Anzahlung auch dorthin gesendet werden. Aber jetzt sind die Zinsen für Einlagen niedrig - durchschnittlich 000%. Darüber hinaus ist es möglich, dass sie fallen, da die Regierung im Kampf gegen die Inflation den Leitzins senkt. Wenn die Rate jedes Jahr um 6% sinkt, werden sich über einen Zeitraum von 0,5 Jahren etwa 20 Millionen auf der aufgefüllten Lagerstätte ansammeln. Die Wohnung wird ca. 2,3 Millionen kosten. Auch hier stellt sich heraus, dass die Aufnahme einer Hypothek rentabler ist.
Das alles ist natürlich nur eine sehr grobe Berechnung. Viel hängt von einer bestimmten Stadt ab, von der Situation in der jeweiligen Familie, und es ist schwierig, in einer sich schnell verändernden Welt etwas vorherzusagen.
Und die Sache ist nicht nur in der Mathematik. Eine Hypothek aufzunehmen ist eine langfristige Bindung. Eine Person kann jederzeit Einkommensquellen verlieren - und dann wird die Bank ihm die Wohnung wegnehmen. Investitionen in neue Gebäude sind sehr riskant - Sie können sich den Reihen betrogener Immobilieninvestoren anschließen. Darüber hinaus ist der Mieter beim Kauf auf Kredit für die gesamte Zahlungsdauer an seine Wohnung gebunden. Was ist, wenn Sie in ein anderes Gebiet oder sogar in eine andere Stadt ziehen müssen?
Abheben macht eine Person mobiler. Sie können jederzeit an einen günstigeren Ort umziehen. Wenn das Einkommen sinkt, ist es möglich, billigere Wohnungen zu finden. Wenn sich die Zusammensetzung der Familie erhöht, muss im Gegenteil eine geräumigere Wohnung gesucht werden. Alle diese Übertragungen sind jedoch mühsam. Es besteht die Gefahr, auf unzureichende Mieter zu stoßen. Und in all den Jahren wird sich der Mieter nicht als vollwertiger Eigentümer seines Hauses fühlen.
Die allgemeine Schlussfolgerung, die gezogen werden kann, ist, dass es kein einheitliches Rezept gibt. Rein mathematisch und langfristig ist der Kauf eines Eigenheims mit einer Hypothek jedoch immer noch rentabler als die ewige Miete an den Onkel eines anderen. Und die Kinder werden etwas als Erbe hinterlassen müssen.
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